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[工務]市府與財團掛勾,都市土地變更回饋,黑幕重重,公平正義淪喪,損及市民權益,合計市民損失達四百零六億。

張貼者:2011年2月7日 下午10:43林晉章   [ 已更新 2011年2月7日 下午10:58 ]
台北市議會第七屆第八次定期大會議員書面質用紙
質詢日期:八十七年十一月廿四日
質詢對象:台北市長、發展局局長
題    目:市府與財團掛勾,都市土地變更回饋,黑幕重重,公平正義淪喪,損及市民權益,合計市民損失達四百零六億元。
說    明:

一、市府總質詢每半年一次,然本屆的最後一次,因市長忙於選舉,而剝奪議員質詢市長的權利,無法進行總質詢,今本席將原於市長總質詢要詢問之議題轉換成書面質詢,善盡身為議員的責任。

二、台北市政府都市計畫回饋制度,未依法定程序訂定法規,自擬遊戲規則,自我審議,職權之大,可左右財團生殺大權,變更給財團之利益及回饋市庫之財產,均未受議會監督,一件件在法制程序未完備情況下過關。土地變更回饋標準隨時在變,京華開發案回饋土地面積三O%,中油開發案回饋土地面積十五%,南隆鐵工廠回饋土地面積二五%,信義計畫區第二次通盤檢討案,回饋土地面積分別為二十%、十五%、十%、及免回饋,大理街附近地區細部計畫案回饋土地面積為零,南港地區工變商通盤檢討案,未辦理回饋措施前,市府先送五O%紅包容積。士林官邸地區係保護區變商業區案,回饋土地為零。市府四年來執政,財團得利,造成市庫及市民巨額損失,由前述中油案損失五十六億元,南隆案損失二十億元,信義計畫區通盤檢討案損失六十四億元,大理街都計變更案損失五十五億元,南港工變商損失一百七十八億元,士林官邸變更案損失三十三億元,合計市民損失達四百零六億元。市府對財團土地變更回饋措施邊審邊改法則,球員兼裁判。議會、地方自治法、市民權益均棄置一旁。市長帶頭違法行政,並縱容副市長主導之都市計畫委員會胡亂審議,放任提案單位都市發展局便宜行事,私相授受黑機關都市及土地使用審查委員會濫權謀定,程序正義何在,天理正氣何在,魄力希望何在,如此枉法濫權,實須正義市民共相韃伐。

三、台北市的土地是寸土寸金,財團運用都市計劃手段,變更地目、炒地皮,常為社會各界所垢病。市府於處理都市計畫土地變更過程中,若無公平處理原則,很容易讓地主及財團利用管道蒙利。執行上若無監督的機制,則很容易形成濫權,造成損及市民權益之事情發生。財團土地經由都市計畫變更,增值利益可觀。例如工業區變為商業區,住宅區變為商業區,農業區變為住宅區,工業區變為住宅區,同一分區土地使用強度增加,使用功能增加者..等,均會涉及暴利。基於社會公平原則,及漲價歸公的觀念。財團土地變更利得部份必須回饋社會,以確保市民權益。市府經由財團的回饋,市庫增加,可以推動更多都市建設,供市民享用,並可減輕財政負擔。台北市都市計畫變更,涉及土地變更利益回饋措施,必須審慎為之,尤應注意程序、公平、正義原則。前幾年汐止鎮長稅案例,回饋措施由鎮長和汐止建商直接洽談,並未上繳鎮庫,收費標準也不經代表會審議,費用自稱用於基層建設。其花費科目及預算,歲入、歲出全部過程,均未依法執行,逐引發中飽私囊,違法行政案。台北市訂定都市計畫變更回饋金的過程,可謂問題百出,類似鎮
長稅模式。目前牽涉回饋法規者有內政部八十三年九月二十三日台內營字第八三八八三八四號函,訂頒都市計畫工業區檢討變更審議規範。直轄市自治法八十三年七月二十九日總統令規定八十三年八月以後台北市都市計畫,市府財產、市府組織、預算、決算、法規::必須經議會審議方能生效。土地 變更回饋金標準之訂定涉及市庫的收入、預算、決算、財產登錄、處分,組織權力架構等,每項作業均大意不得,必須經過議會嚴密監督、校核,方能免於濫權、造成圖利財團,損及市民權益事情發生。市府於修定台北市主要計畫商業區通盤檢討案,有關回饋措施,送內政部都委會審議時,即碰到問題。內政部都市計畫委員會於八十四年五月二十三日都市計畫委員會三五八次會議時,即決議不同分區土地變更,建蔽率及容積率不得變高。市府應檢討訂定回饋金標準送核。陳市長於八十四年四月十日議會第七屆第十次會議施政報告指出:「自己避嫌,辭去都委會主委一職,都委會並進行改組,目的乃是希望透過公正、客觀、透明化審議程序,建立市府公信力。更重要的是導正決策不夠透明化,迭遭圖利他人之議的弊病,將研議建立變更回饋的
項目與標準相關規定,期以健全制度」。市長信誓旦旦自稱要建立土地變更回饋標準,但執行時卻未依地方自治法規定,不經議會,草率自訂主張逕報內政部,並於八十四年九月二十七日以府都二字第八四0六四三七七號公告發佈,實施「修訂台北市主要計畫商業區(通盤檢討)計畫案」。並頒佈住宅區變更為商業區,工業區變更為商業區回饋土地標準。擴大授權台北市土地開發審議委員會及都市計畫委員會可彈性調整各財團土地變更案之興建樓地板面積,及回饋措施。市府恣意自定遊戲規則,藐視議會,自行公告實施。公平正義,法制程序,監督事項,均棄置一旁。也因權力過大,球員兼裁判,造成往後與財團變更利益回饋糾纏不清,並衍發文化基金會利益輸送,及花錢擺平議員土地變更黑幕。其中財團得利更是可觀。回饋市民之舉措,因公權力被濫用,而被犧牲了。市府於八十四年自訂土地變更回饋規則後,於往後三年中面臨各種新狀況,無前例(商業區通盤檢討案)可尋情形時,市府不思通盤檢討以往錯誤,依法制程序報議會審議。反而碰到問題一邊審查,一邊自訂新遊戲規則,一件件的闖關成功,讓市府都市計畫委員會,都市及土地使用審查委員會權力大的不得了。有議定變更回饋金增減權,也
有贈與財團容積樓地板權。市府之團隊、組織有如此大權,是市民及議會想也想不到的法治漏洞。姑且暫依市府自訂之遊戲規則(商業區通盤檢討案),檢視四年來市府執行都市計畫土地變更,財團得利,市民損失之狀況,由如下個案分析之。

四、信義計畫中油公司土地變更案:
 中油公司在信義計畫區興建綜合辦公大樓,以自有土地辦理都市計畫變更,原土地使用分區為住商混合區,大部份為住宅區,少部份為三十公尺路線商業區,欲整塊基地變更為機關用地。基地位於忠孝東路五段、松仁路、松高路間,北側是消防局和變電所,東側是醫院。基地編號B1,面積為一點五四公頃(約四六七一坪)。中油公司回饋給台北市五.三億元,大樓中並設置石油展示空間供市民參觀,提供八百人會議室,可供社區、市府借用,一年七十天免費使用。本案市府於八十六年元月六日以八五府都二字第八五O八九九二六號公告,通過住商用地變更為機關用地。基地容積變更情況,變更前一二七O坪之三十公尺路線商業區土地,容積率為百分之四百,變更後仍為百分之四百不變。原住宅區面積約三四O一坪,容積率為百分之二百,變更後增為百分之四百。新增之容積樓地板面積為3,401坪x200%=6,802坪。本案由住商區變更為機關用地,相關回饋法規因無從前例可尋,市府逕依商業區通盤檢討案中,選擇捐地回饋比例最低的標準執行。八十年通過之京華案捐地百分之三十。市府於本案驟降百分之十五,頗讓人訝異。本土地變更回饋百分之十五用地連同新增之容積樓地板面積二者合計,中油公司得利,市民損失情況如下:

1、土地變更回饋十五%土地公開標售金額:4671坪x15%x400萬/坪(參考信義區最近統一集團標價431萬/坪單價計算)=28億元。

2、土地變更增加之樓地板面積換算市價金額(扣除營造、管銷成本):6802坪x50萬/坪=34億元。

3、二者合計中油土地變更利益增加達六十二億元。中油公司以回饋五.三億元向市府購回。市民共損失了五十六億元。

4、中油得以公告地價五.三億元買回捐出之土地。市府賤賣土地,未以市價標售,違反程序正義,胡亂至極。

五、南隆鐵工廠工業區變更為商業區案:
 南隆鐵工廠位於忠孝東路六段以北,縱貫鐵路以南,玉成街以東,台電倉庫以西所圍土地,基地面積約七六九九坪,土地使用分區為工業區(工3),容積率為百分之三百,南隆鐵工廠於民國六十九年提出申請變更,市府未准。八十六年南隆取得都委會函同意,依容積百分之三百辦理變更。八十六年四月國揚實業購入土地,即於八十七年一月送案要求市府儘速辦理都市計畫變更。八十七年三月十三日都委會審查決議同意該變更案,由國揚建設以六.八億元買回25%捐地之容積樓地板面積。並由副市長林嘉誠裁示原則同意,本案係為個案,今後其他案件不能援引。依照市府自定之商業區通盤檢討之規定,回饋土地必須登錄為台北市財產後方能處分。以京華案例而言,京華開發案捐出回饋土地於核發使用執照前,必先登記為台北市產權,做公園及博物館使用,方為完備。南隆案之回饋價購,市府反其道而行,在不經市庫登錄,處分未經議會審議,也未經公開標售程序,逕與建商洽談買賣,變相直接交易。市府之膽量,無人可比。南隆變更案回饋方式八十七年一月七日提出捐地百分之二十五,於大樓中興建六百二十坪社區中心樓地板面積供市民使用,並以六億八千萬元買回回饋樓地板面積。依照市府自定之商業
區通盤檢討之規定,國揚實業購回容積案,市民損失,財團得利情況如下:

1、回饋土地面積:7699坪x25%=1924坪

2、回饋土地可供興建大樓之容積樓地板面積:1924坪x300%=5772

3、國揚回饋社區中心樓地板面積:620坪

4、國揚購回之樓地板面積換算成市價金額(扣除營造管銷費):(5772-620)坪x50萬/坪=26億元

5、回饋土地若以公開標售換算市價金額:1924坪x150萬/坪=28億

    前述計算國揚僅以六.八億元購回容積,其變更利得近二十億元。市民損失何其沉重。市府於八十七年三月十三日通過六.八億元出售容積案後,因議員於四月三十日砲轟文化基金會利益輸送與本變更案糾葛不清,五月一日都委會隨即撤消成命,重新調整。本變更回饋案若是沒人揭發,六.八億元購買案可就成為事實。市府繼中油賤賣土地案後,仍尋同一模式賤賣容積樓地板面積給財團,怎不叫人稱奇。

六、信義計畫區第二次通盤檢討案:
 信義計畫區為台北市新興的貴族區域,土地多為財團所有,地價及房屋售價均為台北市指標。養地、炒地者,大有人在。市政府於八十六年十月三日市府二字第8607600100號公告,因應亞太金融中心之趨勢,將區內多塊土地變更,放寬使用功能,促成該區變更土地使用價值增加。回饋措施,配套辦法一併於公告提出。本次變更涉及三種模式,一種分區變更,二種分區不變,使用功能放寬情形。其中屬第一種住商區變更為特定業務用地計十四塊土地,第二種住商混合區放寬容許使用功能計九塊土地,及第三種商業區放寬容許使用功能計六塊土地,全部涉及土地變更者廣達二十九塊基地之多。其變更回饋之標準,市府訂為第一種住商區變更為特定業務用地者回饋十五%土地,商住區變更為特定業務用地者回饋十%土地。第二種住商混合用地使用功能變更放寬者回饋二O%土地。第三種商業區使用功能變更放寬者免回饋。全部變更案回饋的土地可以代金繳交。公告指出台北市都市設計及土地開發許可審議委員會得依狀況決定回饋方式與內容。市府公告之回饋措施,忽視了公平原則,依照市府自訂的商業區通盤檢討回饋標準,住變商、工變
商最少捐地面積由十五%至三五%不等。市府居然於本案自創捐地十%及免回饋之辦法,真叫人不可思議。更矛盾的事,本地區住商區放寬使用功能變更者回饋土地達二O%,隔鄰商業區放寬使用功能變更者回饋土地竟為O%,一區二套標準。(尤須注意的,市府允變更免回饋之商業區全為新光集團所有六筆土地。)依照市府自訂之住宅區變為商四區回饋土地標準應為二十五%(依照市府公告說明書土地使用組別特定業務用地同商四),依此推算,市府決策,市民損失,財團得利情況如下:

1.變更為特定業務用地各塊土地面積(依都市計畫圖推算)及容積:
B2約4000坪(平均容積300%),B3約1900坪(平均容積300%),B4約1900坪(平均容積300%),
B5約2400坪(平均容積300%),B6約1900坪(平均容積300%),B7約2100坪(平均容積300%),
E1約800坪(平均容積400%),E2約500坪(平均容積400%),E3約500坪(平均容積400%),
E4約800坪(平均容積400%),E5太小不計,A12約2000坪(平均容積450%),A13約2000坪(平均容積450%),A19約1200坪(平均容積450%),A20約1000坪(平均容積450%)。

2、前項變更各區原定回饋標準為十%及十五%,回饋標準落差以十%換算成市價金額:(4000x3+1900x3+1900x3+2400x3+1900x3+2100x3+800x4+500x4+500x4+800x4+2000x4.5+2000x4.5+1200x4.5+1000x4.5)x0.1x50萬/坪(扣除管銷營建成本)=40億元。

3、商業區放寬使用功能之基地面積及容積:
A8約1800坪(容積450%),A9約1200坪(容積450%),A10約1200坪(容積450%),A11約1600坪(容積450%),A16約700坪(容積450%),A17約900坪(容積450%)。

4.商業區放寬使用功能須回饋土地以十五%換算為市價金額計:
(1800x4.5+1200x4.5+1200x4.5+1600x4.5+700x4.5+900x4.5)x0.15x50萬/坪(扣除管銷營建成本)=24億元。

 由前述二種變更回饋金額,財團得利,市民損失合計達六十四億元。值得注意,前述市府對於新光集團所有之商業區土地,變更放寬使用功能可免回饋,市府對該財團情有獨鍾,乃創都計變更先例。


七、大理街附近地區細部計畫土地變更案:
 大理街附近地區都市計畫變更案,位於和平西路三段以南,西園路一、二段以西,西園路二段一四O巷,大理街一六O巷二三弄、二六弄,
環河南路二段一七五巷以北及環河南路二段以東所圍之範圍。市府於八十六年十二月十九日府都四字第8609205200號公告展覽,八十七年七月四日都委會審議通過。本區域工業區變更為特定住宅區總面積達七.六七公頃(23200坪),依照市府通過之回饋辦法,為免捐地,免回饋金。依內政部工變住必須捐地回饋比例四十%至五十五%推計,市民損失,財團得利,以最保守(回饋四十%土地面積)估算市價金額為:23200坪x300%x40%x20萬/坪(扣除營造管銷成本單價)=55億元。(本案同時涉及中國時報所屬工業區變更為住宅區免回饋案,引發報載不平聲浪。)

八、南港區工業區變更為商業區案:
 市府都委會於八十七年八月四日公告發佈針對南港地區大型工業區變更為商業區案,回饋標準之決定權,授權台北市都市設計及土地使用管制委員會辦理。除此之外,提出獎勵措施,祇要主要計畫公告實施後二年內提出申請開發許可,並於一年內完成回饋作業者,業者可獲得百分之五十的容積獎勵,若不照時程辦理,則逐年降低獎勵容積。依都委會發佈送紅包的方式,突顯市府作業胡亂,不僅可自訂獎勵,尚可訂定罰則,自由心證。都委會萬一那天突發奇想,送財團更大的紅包,都不無可能。工業區變更為商業區回饋多少,市府與建商雙方在利害衝突尚未定論之際。市府怎可先行訂個大送紅包獎勵方案,未回饋,先送禮之怪事。保守估計,依南港區都市計畫通盤檢討,市府送紅包換算市價金額如下:東新街以東,忠孝東路以北工廠用地約二萬三千坪,及台電輸配電工地約二萬坪,南港輪胎約一萬四千坪,公賣局瓶蓋廠約六千坪,僑泰興麵粉廠約九千坪,台電中心倉庫約一萬四千坪,六處於申請變更前,市府已送給廠商之利益為89000坪(六處總面積)x50%(贈與財團紅包容積)x40萬/坪(扣除營造管銷成本之市價)=178億元。

九、士林官邸附近地區保護區變更為特定商業區案:
 市府於八十六年十月二十八日公告展覽士林官邸暨附近地區細部計畫案,主要是因士林官邸開放為公園後,原周遭保護區土地因軍事限建拆除,市府以維持地區自然風貌,延續官邸歷史空間記憶及強化藝文設施之設立,擬定本都計保護區變更案。本計畫範圍於福林路以南,中山北路以東之土地。基地大部份為公有土地,分屬市政府,干城四村軍眷國有土地。其中私有土地位於官邸西側與排水溝以西,中山北路五段四六O巷以北之區域,面積約二.六八公頃(八一O七坪),目前土地使用為草坪、林地、園藝使用。本都市計畫變更案,市府擬定將大片公園地中包夾之私有土地變更為特定商業區,變更前因限建容積率為三十%,變更後之容積率增為二二五%,使用功能比同商一,並特別開放地主可興建百貨、商場、觀光旅館、戲院、電影院、餐廳...使用。本案由保護區變更為商業區,市府都市發展局採區段徵收方式,取得回饋土地(注意市府都計說明書區段徵收但書通融條款),本案容積之提高由保護區的百分之三十提高為百分之二二五,使用功能增強為商業。依照市府自訂之商業區通盤檢討之規定,本案提高容積部份應回饋市民,依平均地權條例區段徵收規定及台北市土地使用分區管制規則保護區容積規定計算本變更案市民損失,財團得利情況如下:

1、原地主保護區之容積樓地板面積:8107坪x30%(容積率)=2432坪。

2、區段徵收後發回地主興建商場大樓容積樓地板面積:8107坪x50%(發回比例)x225%(容積率)=9120坪。

3、地主變更後新增容積樓地板面積換算市價金額:(9120-2432)坪x50萬/坪(扣除管銷營建成本)=33億元。

 市府提免回饋金,市民損失財團得利近三十三億元,造成市庫及市民巨額損失。市府自訂遊戲規則,罔顧市民權益,胡亂至極。

十、未來台北市都計變更涉及回饋之大案尚有:
 士林電機中山北路工廠變更案,北投中華賓士交車中心變更案,北投嘉興麵粉廠變更案,捷運劍潭站邊工業區變更案,南港輪胎變更案,南港僑泰興麵粉廠變更案,南港公賣局瓶蓋廠變更案,南港台電中心倉庫變更案,士林紙廠住變商案,福華長春店變更案,中泰賓館變更案,中山北路海霸王變更案,百齡國小東側工業區變更案,信義計畫區十八處變更案...等。每一案均涉及高額之變更利益及回饋費用。試想未來如此大量之變更所涉及之利益及回饋措施,若再無章法,台北市將會亂成什麼樣子,市民權益會損失到何種地步。

十一、本席要求市府應對上述質疑,提出完整說明,以釋眾疑。
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